Usucapião Extrajudicial e Judicial: Entenda as Diferenças e Como Funciona

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem, móvel ou imóvel, através da posse prolongada e contínua. No Brasil, existem várias espécies de usucapião, cada uma com seus requisitos específicos. Além disso, a usucapião pode ser realizada de duas formas: extrajudicial e judicial. Entenda as diferenças entre as espécies e os procedimentos de usucapião.

As principais espécies de Usucapião

1. Usucapião Ordinária: O possuidor deve possuir um justo título e comprovar a posse de boa-fé, de forma contínua, sem oposição como se dono fosse por um período de 10 anos. Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos se (i) o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro, e o possuidor tenha feito do imóvel a sua residência; ou (ii) o possuidor tenha realizado investimentos de interesse social e econômico no imóvel. A usucapião ordinária é indicada para quem possui documentos que comprovam a aquisição do imóvel.
   

2. Usucapião Extraordinária: Aqui há apenas um requisito: 15 anos de posse mansa, pacífica e contínua como se dono fosse. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tenha tido o imóvel como residência habitual ou tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel. A usucapião extraordinária é mais flexível, pois não exige justo título ou boa-fé, apenas a posse prolongada e sem oposição.
   

3. Usucapião Especial Rural: Essa espécie de usucapião exige a posse mansa, pacífica e contínua como se dono fosse pelo período de 5 anos. Além disso, o possuidor não pode ser proprietário de outros imóveis rurais ou urbanos. É importante destacar que o imóvel deve ter até 50 hectares, e o possuidor deve utilizá-lo tanto como residência (posse-moradia) quanto para o trabalho (posse-trabalho). Ou seja, o usucapiente precisa morar no imóvel e tornar a terra produtiva com seu trabalho ou com o trabalho de sua família. Essa modalidade é destinada a pequenos agricultores que vivem e trabalham na terra.
   

4. Usucapião Especial Urbana: Essa modalidade de usucapião requer a posse mansa, pacífica e contínua como se dono fosse por 5 anos. Ademais, o imóvel deve ter o tamanho de até 50 m² e o possuidor deve utilizá-lo como residência. A usucapião especial urbana é voltada para indivíduos que utilizam um pequeno imóvel urbano como moradia.
   

5. Usucapião Especial Urbana Coletiva: Essa modalidade requer a posse mansa, pacífica e continua como se donos fossem durante 5 anos exercida por uma coletividade em um terreno urbano. Além disso, é necessário que o imóvel tenha tamanho máximo de 250 m² por possuidor, que a ocupação configure núcleo urbano informal por mais de cinco anos, e que os ocupantes não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. A usucapião especial urbana coletiva beneficia grupos que ocupam áreas urbanas de forma coletiva e organizada, como em comunidades ou ocupações urbanas.
   

6. Usucapião Especial Familiar: Essa modalidade, também conhecida como usucapião por abandono do lar, exige a posse mansa, contínua e pacífica como se fosse dono por 2 anos. Em adição, o imóvel urbano deve ter até 250 m² e o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonado o imóvel. Cumpre ressaltar que o imóvel deve ser utilizado como moradia própria ou para a família do possuidor. Além disso, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Por fim, o usucapiente não pode ter utilizado essa modalidade de usucapião anteriormente. Importante destacar que o possuidor deve ser co-proprietário do imóvel com a pessoa que o abandonou. A usucapião especial familiar é destinada a indivíduos que foram abandonados pelo cônjuge ou companheiro e continuam residindo no imóvel.
   

Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071), visando simplificar e agilizar o processo de aquisição de propriedade. Esse procedimento é realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de intervenção do judiciário. É importante ressaltar que esse procedimento só é possível em casos em que não há litígio, sendo um ato voluntário das partes envolvidas. Além disso, é crucial observar que a presença de crianças ou adolescentes no processo impossibilita a utilização do usucapião extrajudicial.

Procedimento Extrajudicial

O procedimento começa com a elaboração de uma ata notarial por um tabelião de notas, que atesta o tempo de posse mansa e pacífica. Além da ata, são necessários vários documentos:

• Documento indicando a modalidade de usucapião requerida;

• Planta e memorial descritivo assinados por um profissional legalmente habilitado.

• Informações sobre a origem e características da posse, incluindo a existência de edificações, benfeitorias ou qualquer acessão no imóvel, além das datas em que ocorreram.

• Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.

• Documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse.

• Nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo, se necessário.

• Número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito.

Com a ata notarial e os demais documentos, o interessado, representado por um advogado, se dirige ao cartório de registro de imóveis competente para iniciar o processo de usucapião. O cartório então publica um edital convocando eventuais interessados. Se não houver impugnações, o oficial de registro concluirá o processo registrando a propriedade em nome do requerente.

Usucapião Judicial

A usucapião judicial é o procedimento tradicional e ocorre perante o Poder Judiciário. Esse caminho é necessário quando há conflitos sobre a posse do bem ou quando há o interesse de crianças ou adolescentes no bem.

Procedimento Judicial

O processo de usucapião judicial inicia-se com a propositura de uma ação judicial pelo possuidor, que deve apresentar todas as provas documentais e produzir as provas testemunhais que comprovem o seu direito. Durante o processo, todas as partes interessadas, incluindo os vizinhos e possíveis proprietários, são notificadas para se manifestarem. O juiz analisará as provas e, se julgar procedente o pedido, declarará a usucapião, determinando o registro da propriedade em nome do possuidor.

Considerações Finais

A escolha entre usucapião extrajudicial e judicial dependerá das circunstâncias de cada caso. A usucapião extrajudicial é mais rápida e menos onerosa, sendo adequada quando não há conflitos e todos os requisitos legais estão claramente atendidos. Por outro lado, a usucapião judicial, apesar de ser um processo mais longo e complexo, permite a produção de provas durante o processo, o que pode ser vantajoso caso o requerente ainda não tenha todos os documentos necessários.

Se você está considerando iniciar um processo de usucapião, é fundamental consultar um advogado especializado para avaliar a melhor estratégia e garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos.